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私募巨头 KKR 为何到今年才发起首个房地产基金?

谢邀,最近比较忙,实在是没时间(我不会告诉你我最近在参与一个地王项目的),只好简单答一下,这个问题其实很大,我的看法是:可能是因为房地产不适合KKR的玩法。

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首先说KKR吧,我不知道题主“美国20世纪初的房地产牛市”是不是笔误,因为KKR是1976年才成立的,如果说21世纪初(1998-2006次贷危机之前)的话倒是可能更为准确。。。实际上,KKR在成立的前几年都是在惨淡经营,案子的金额也不大,直到80年后期的一系列收购,特别是对雷诺兹·纳贝斯克(RJR Nabisco)烟草公司的收购,让其名声大噪,这次收购资金的规模虽然超过250亿美元,但其中KKR使用的现金还不到20亿美元,KKR用的就是发垃圾债的高杠杆玩法,用我要收购的资产为抵押发垃圾债,典型的空手套白狼。虽然这个案子KKR最后收益平平,但我们从中可以总结出KKR喜欢的投资标的,那就是:实体企业,特别是消费类企业。为什么呢,因为这种企业发展空间大,好讲故事。对投行业务了解的朋友都知道,一个企业的想象空间到直接影响到其在资本市场的估值,而PE也不会跟企业天荒地老海枯石烂的,一般都会在感觉企业价值处于最高点时抛出股权,锁定收益。

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而美国的房地产市场,在美国60年代城镇化基本完成停止后就开始萎靡,各大房地产基金更多的是通过对商业地产的收购、运营然后发行REITS来获取收益。而房地产行业,在我看来,实际上是一个没有什么故事好讲行业,即使在98年-06年次贷催生的房地产泡沫之下,美国房地产价格也只涨了一倍,PE和投行没有吹牛的空间,这是房地产行业的客观发展规律。这样的收益率显然是KKR这种“门口的野蛮人”不能满足的。而同期股市上面涨一倍的股票遍地都是,别说一倍了,一百倍的都很多,典型的如苹果公司,股价从2003年的0点几美元 涨到今天的429美元。。。

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下班了,等下次有空再补充吧。。。

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