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开发商为什么经常会有资金链断裂的说法?

房地产行业是个自己高度密集型行业。一个项目,少则几亿多则几十亿。

一个开发商手中如果有1个亿的话,那么他就可以操作7-10个亿的楼盘。这就是杠杆。

比如说,一个项目土地价1亿。这笔钱要先拿出来给政府。然后政府给你地。经过半年的手续。开工。

包工头盖房子,要2亿。其他费用要1个亿。总成本4个亿。销售预估8个亿。看起来利润好高啊。100%的利润啊,一个项目少则3年,多则五年。平摊下来呢?

这是有钱的开发商。没钱的怎么办?

先借高利贷拿地。取得土地证以后,把地块抵押给银行。一般银行是按照成交地价的7折放贷款。也就是说,开发商只要拿3000万出来就可以了。

然后去找包工头谈,你先建设到满足开盘条件再给你工程款。(5层以下的做到1层就可以销售。高层要建设到6层才能销售)。

开盘,销售大好。回笼资金,付掉一部分工程款。其余的款子就可以继续拿地。

周而复始。

如果行情不好,你手头有多个楼盘,银行又要收回贷款。就算降价,你的售楼款根本无力支付银行贷款和工程款,这就是资金断裂。

PS:说句题外话。

有空别老看新闻,尤其是某某TV。

就拿最近的新闻上海某某楼盘停工,业主迟迟不能拿房的新闻来说。上海开发商资金链断裂 楼盘被迫烂尾开发商跑路(图)_房产频道

看起来是资金链断裂。其实呢?开发商是因为有10多个股东,各家利益纠葛,导致谁都不愿意拿钱出来。项目本身是赚钱的。

据我所了解的真正因为资金链断掉而跑路的开发商少之有少。

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