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为什么房地产私募基金大多是合伙制的,而契约型相对较少?

谢邀。

有限合伙制和契约制都是一种制度安排,区别在于:

1、有限合伙基金的载体是个有限合伙企业,不具有法人资格,受合伙企业法约束,而契约型基金也不具有法人资格,受信托法和基金法的约束。房地产基金投资时经常需要入股项目公司,契约型基金没有法人资格,只能通过GP来代持。GP成了项目公司名义上的股东,这对GP和LP来说都有一定的风险。而有限合伙虽然没有法人资格,但可以以有限合伙企业的名义来持有项目股权,投资人和管理人的责任和收益更明确。

2、第二点也是很重要的一点,新基金法实施前,中国只有公募基金可以采用契约制,而在房地产基金大发展的12年-14年,那个时候私募只能通过有限合伙来搭建结构。而且契约制要求管理人必须是在基金业协会备案的基金管理公司,而14年之前连基金管理人牌照都没开始发呢。因此这也造成了从观感上似乎有限合伙制基金远远多于契约制。

从契约制基金的先天条件来看,适合投资于比较标准化的二级市场有价证券。现在像星浩等大机构也会发一些FOF形式的契约制基金,在产品结构上投资于一个有限合伙基金,再由这个基金投资项目公司。这样套一层有限合伙的目的,一来可以拓展有限合伙50人的投资上限,二来可以解决股东身份的问题。

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